Акт приёмки квартиры в новостройке: чек-лист на 2026

Подписание акта приёма-передачи квартиры в новостройке — критический момент сделки. После подписи доказать наличие дефекта будет в 10 раз сложнее, потребует экспертизы за свой счёт и судебных тяжб. Разбираем чек-лист тщательной приёмки и стратегию работы с застройщиком.

Что брать с собой на приёмку

Обязательно:

• Договор ДДУ и его приложения (план квартиры, перечень работ застройщика).
• Паспорт дольщика (всех, если несколько собственников).
• Фонарик (для тёмных углов и шахт).
• Рулетка (5+ м).
• Лазерный уровень (необязателен, но кратно ускоряет проверку отклонений) — есть бюджетные за 2-4 тыс ₽.
• Зарядное устройство для смартфона (для проверки розеток).
• Лист бумаги и ручка для дефектной ведомости (или используйте свой шаблон).
• Опционально: тепловизор (для проверки утепления) — арендуется на день за 1.5-3 тыс ₽.

Время на приёмку: минимум 1.5-2 часа для квартиры до 60 м². Не торопитесь.

Чек-лист по элементам

Стены и потолки

• Ровность — приставьте уровень, отклонение не более 5 мм на 2 м.
• Трещины в штукатурке/бетоне — фото каждой.
• Влажные пятна на потолке (особенно в углах последних этажей).
• Высота потолков — измерить в нескольких точках, должна соответствовать ДДУ.

Окна

• Все стеклопакеты на герметичность (наличие конденсата между стёкол — брак).
• Запор/открытие каждой створки.
• Уплотнители не должны быть прорванными.
• Подоконник — не должен «играть» при нажатии.
• Откосы — без щелей.

Пол / стяжка

• Ровность стяжки — отклонение не более 4 мм на 2 м.
• Трещины в стяжке.
• Уровень относительно горизонта (важно если будет тёплый пол или плитка).

Электрика

• Каждая розетка — проверьте зарядкой телефона.
• Выключатели — каждый.
• Электрощит — наличие предохранителей и УЗО (по проекту).
• Звонок двери (если предусмотрен).
• Домофон в подъезде.

Сантехника / водоснабжение

• Все краны открыть/закрыть, проверить напор.
• Унитаз — пробный смыв.
• Слив в ванной и на кухне — не должен пузыриться.
• Счётчики воды — должны быть с пломбой и заводскими показаниями (обычно 0 или маленькое число).

Вентиляция

• Лист бумаги к решётке — должен «прилипнуть» (тяга есть). Если нет — записывайте дефект.
• Кухонная вентиляция отдельно.

Двери

• Входная дверь — открытие/закрытие плавное, замки работают.
• Межкомнатные двери (если есть) — все, без перекосов.

Документы

• Документы по счётчикам (заводские номера, начальные показания).
• Документы по системе отопления (если индивидуальное).
• Технический паспорт на квартиру (или знать, где получить).

Если есть дефекты

Стратегия:

1. Все дефекты фотографируются (телефон с датой).
2. Составляется дефектная ведомость в 2 экземплярах. На бумаге, не на словах.
3. Подписи обоих — представителя застройщика и дольщика.
4. Сроки устранения — должны быть указаны в ведомости (стандарт — 30-45 дней).
5. Акт приёма-передачи НЕ подписывается, пока дефекты не устранены.

После устранения — повторная приёмка. Только тогда акт.

Когда подписывать сразу

• Дефекты только косметические (царапины на стене, неровный шов плинтуса) и застройщик соглашается их устранить за свой счёт с письменным обязательством.
• Все технические системы (электрика, сантехника, вентиляция, окна) работают.

Когда отказываться

• Серьёзные строительные дефекты (трещины несущих конструкций, мокрые стены).
• Не работающая сантехника или электрика.
• Отсутствуют части квартиры по ДДУ (балкон не остеклён, лоджия без отделки и т.п.).

Что почитать дальше

• Все статьи блога

Приёмка квартиры в новостройке — самый влиятельный момент сделки. Тщательная приёмка за 2 часа экономит 50-300 тыс ₽ на самостоятельный ремонт дефектов, которые после акта застройщик «не помнит». Главное правило: не подписывать акт до устранения всех зафиксированных дефектов. Поспешная подпись «чтобы не задерживать ипотеку» — типовая дорогая ошибка.