Имущественный вычет 2026: 260 тыс. за квартиру + 390 тыс. по ипотеке

> TL;DR: Имущественный налоговый вычет при покупке жилья по ст. 220 НК РФ: до 260 000 ₽ возврата за квартиру (13% от 2 млн ₽ расходов) и до 390 000 ₽ за уплаченные ипотечные проценты (13% от 3 млн ₽). Итого максимум — 650 000 ₽ на одного человека. Остаток по основному вычету переносится на следующие годы и даже на другие объекты. По ипотечным процентам перенос — только один объект, остаток на другое жильё не переходит.

Что такое имущественный налоговый вычет

Имущественный вычет — право уменьшить налогооблагаемую базу по НДФЛ на сумму расходов, понесённых при покупке или строительстве жилья (ст. 220 НК РФ). Применяется к доходам, облагаемым по ставке 13% (зарплата, доходы от аренды и пр.). Вычет не «подарок» от государства, а возврат уже уплаченного вами налога — не больше, чем вы заплатили НДФЛ за год.

Главные правила 2026

• Лимит по покупке/строительству: 2 000 000 ₽. Возврат: до 260 000 ₽. Применяется один раз в жизни, но можно добирать остаток на других объектах (если первый объект куплен после 01.01.2014).
• Лимит по ипотечным процентам: 3 000 000 ₽. Возврат: до 390 000 ₽. Только для кредитов, взятых после 01.01.2014. Ограничен одним объектом — остаток не переносится на другую ипотеку.
• Условия на объект: жилой дом, квартира, комната, земля под ИЖС. Нежилые помещения, апартаменты (без статуса жилья) — не подходят.
• Ипотека должна быть целевой: кредит на покупку или строительство жилья. Потребительский кредит под залог недвижимости — не считается.
• Кто вправе: налоговые резиденты РФ, уплачивающие НДФЛ по ставке 13%. ИП на УСН/патенте без НДФЛ — не могут (пока не появится облагаемый 13% доход).
• Упрощённый порядок с 2021 года: при ипотеке через банк, подключённый к обмену с ФНС, заявление приходит в ЛК автоматически — без 3-НДФЛ и справок.

Пошаговая инструкция

1. Оформите право собственности или подпишите акт приёма-передачи (для новостройки). Вычет заявляется с года возникновения права.
2. Соберите документы: договор купли-продажи или ДДУ, выписка из ЕГРН, платёжные документы, при ипотеке — кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах.
3. Проверьте, подключён ли ваш банк к системе автоматического обмена с ФНС — список на nalog.gov.ru. Если да — ждите предзаполненного заявления в Личном кабинете.
4. Подайте 3-НДФЛ или заявление через lkfl.nalog.ru → «Имущественный вычет». Срока подачи нет — можно за любой год в течение 3 лет или позднее (без возврата за пропущенные годы).
5. Дождитесь камеральной проверки — до 3 месяцев по декларации, до 30 дней в упрощённом порядке.
6. Получайте возврат ежегодно до исчерпания лимита: если зарплата 60 тыс. ₽/мес и НДФЛ ~93 600 ₽/год — весь лимит 260 000 ₽ вернёте за 3 года.

Сравнение: основной вычет и ипотечный

Главные ошибки

• Заявить вычет до получения права собственности. По новостройкам вычет возникает с даты акта приёма-передачи, не с даты ДДУ и не с момента полной оплаты. Подавать раньше — получите отказ.
• Думать, что вычет по процентам можно перенести на другую ипотеку. Нет. В отличие от основного вычета, ипотечный «привязан» к одному объекту. Если лимит 3 млн ₽ исчерпан не полностью — остаток сгорает.
• Не подавать ежегодно. Вычет возвращается только из реально уплаченного НДФЛ за этот год. Если не подать декларацию — деньги не «накапливаются», просто год пропускается.
• Оформить жильё только на супруга и потерять половину вычета. При совместной покупке оба супруга вправе заявить вычет до 260 000 ₽ каждый (итого до 520 000 ₽ на семью). Распределите расходы в заявлении в ФНС.
• Включить в расходы материнский капитал. МК — государственная субсидия, не ваши НДФЛ-доходы. Расходы, покрытые маткапиталом, из базы вычета исключаются.

FAQ

Можно ли получить вычет за квартиру, купленную 10 лет назад? Да, если вы ещё не использовали это право. Возврат возможен только за 3 последних года: в 2026 году — за 2023, 2024, 2025. За более ранние годы НДФЛ не вернут.

Работаю неофициально — вычет недоступен? Пока нет облагаемого дохода по ставке 13% — вычет использовать нельзя. Как только появится официальный доход (устроитесь на работу, сдадите квартиру в аренду, задекларируете другой доход) — право возобновится и остаток вычета можно использовать.

Что если купили квартиру в браке, но оформили только на жену? Оба супруга могут получить вычет, если жильё приобретено в официальном браке и является совместной собственностью (даже если оформлено на одного). Нужно заявление о распределении расходов или самостоятельный договор уступки прав в декларации.

Можно ли получить вычет на апартаменты? Только если апартаменты официально переведены в жилой фонд и имеют статус жилого помещения по ЕГРН. «Апартаменты» как нежилые помещения — не дают права на вычет по ст. 220 НК РФ.

Как долго ждать возврата после подачи заявления? В упрощённом порядке (через ЛК ФНС, если банк передаёт данные) — проверка до 30 дней, выплата в течение 15 дней после. По декларации 3-НДФЛ — проверка до 3 месяцев, выплата 1 месяц после неё. Итого: 1,5-4 месяца.

Что почитать дальше

• Все статьи блога
• Налоговый вычет за обучение 2026

Имущественный вычет — крупнейший из доступных частному лицу: до 650 000 ₽ суммарно за квартиру и ипотеку. Для семьи из двух работающих — потенциально 1 300 000 ₽ возврата. Главное — не откладывать подачу: чем быстрее начнёте, тем раньше получите деньги, а остаток перейдёт на следующий год автоматически.