Налог с продажи квартиры 2026: срок владения, исключения, расчёт
Продали квартиру раньше 5 лет? Платите НДФЛ 13–15%. Но 3 года хватает для единственного жилья, наследства и дарения от близких.
> TL;DR: При продаже квартиры после 5 лет владения НДФЛ не платится и декларацию подавать не нужно (ст. 217.1 НК РФ). Льготный срок 3 года действует для единственного жилья, наследства, дарения от близкого родственника, приватизации и договора ренты. При продаже раньше срока — вычет 1 млн ₽ или фактические расходы; ставка 13% до базы 2,4 млн ₽ и 15% на превышение (ФЗ-176).
Что такое минимальный срок владения
Минимальный срок владения — период, по истечении которого продажа квартиры полностью освобождается от НДФЛ. Закреплён в ст. 217.1 НК РФ. Отсчёт начинается с даты государственной регистрации права собственности в Росреестре (не с даты договора или оплаты).
Главные правила 2026
- 5 лет — общий срок для квартир, купленных в 2016 году и позже (стандартный случай: приобрели по ДДУ или договору купли-продажи).
- 3 года действуют в четырёх ситуациях: единственное жильё на дату продажи (п. 3 ст. 217.1 НК); получена в наследство или по договору дарения от близкого родственника (супруг, дети, родители, братья/сёстры, бабушки/дедушки); приватизированная квартира; получена по договору пожизненного содержания с иждивением.
- Прогрессивная ставка НДФЛ с 2025 года (ФЗ-176 от 12.07.2024): 13% на налогооблагаемую базу до 2,4 млн ₽ и 15% на часть сверх этой суммы.
- Вычет 1 млн ₽ — уменьшает цену продажи перед расчётом НДФЛ; или вместо него — фактические расходы на покупку (если есть документы).
- Кадастровая стоимость: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года сделки, налоговая пересчитает базу от 70% кадастра.
- Реновация Москвы: при продаже квартиры, полученной по программе реновации, срок владения отсчитывается с момента регистрации предыдущей квартиры (переданной на снос) — Письмо Минфина.
Пошаговая инструкция
- Определите дату начала владения. Выгрузите выписку из ЕГРН через Госуслуги или Росреестр — там указана дата регистрации права.
- Проверьте, подпадает ли квартира под 3-летний срок. Единственное жильё? Наследство? Дарение от родственника? Если нет — применяется 5 лет.
- Если срок прошёл — продавайте без декларации. При 5+ или 3+ летах НДФЛ нет, подавать 3-НДФЛ тоже не нужно.
- Если срок не прошёл — рассчитайте базу. Возьмите цену продажи, вычтите 1 млн ₽ (или фактические расходы, если они больше) — это налогооблагаемая база.
- Рассчитайте налог. База до 2,4 млн ₽ × 13% = НДФЛ. Часть сверх 2,4 млн ₽ × 15%.
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за продажей, через lkfl.nalog.ru.
- Уплатите налог до 15 июля того же года.
Сравнение: когда налога нет и когда есть
| Ситуация | Срок | Налог |
|---|---|---|
| Единственная квартира, купленная в 2022 г. | 3 года (с 2025) | нет |
| Квартира от бабушки по наследству (2023) | 3 года (с 2026) | нет |
| Вторая квартира, куплена в 2022 г. | 5 лет (до 2027) | да, если продать сейчас |
| Приватизированная до 2016 г. | 3 года | нет (срок прошёл) |
| Квартира по ДДУ (2021), сдана в 2023 | 5 лет от регистрации | да, до 2028 года |
Главные ошибки
- Считать срок с даты договора. Для налоговой важна только дата регистрации в Росреестре. По ДДУ — дата оформления собственности после ввода дома, не дата оплаты.
- Занижать цену в договоре. Если цена ниже 70% кадастровой стоимости, ФНС пересчитает базу автоматически. Занижение не помогает, а уклонение грозит доначислением и штрафом 20%.
- Не использовать вычет фактических расходов. Если квартиру купили за 4 млн ₽ и продают за 4,5 млн ₽, выгоднее вычесть расходы (база = 500 тыс. ₽, налог 65 тыс. ₽), а не стандартный 1 млн ₽ (база = 3,5 млн ₽, налог 455+ тыс. ₽).
- Продавать единственное жильё, не проверив статус. «Единственное» — значит на момент продажи у вас нет другой жилой недвижимости в собственности. Если за 90 дней до продажи купили новое — льгота 3 года сохраняется.
- Игнорировать вычет при продаже нескольких объектов. Вычет 1 млн ₽ применяется ко всем проданным за год объектам в совокупности, а не к каждому отдельно.
FAQ
Нужно ли подавать декларацию, если налога нет? Нет, с 2022 года декларацию не нужно подавать при продаже имущества, освобождённого от НДФЛ (срок владения превышен). Ранее это было обязательно независимо от суммы.
Платит ли налог нерезидент РФ при продаже квартиры? Да. С 2019 года нерезидент освобождён от НДФЛ при соблюдении тех же сроков владения (3 или 5 лет), что и резидент. До 2019-го нерезиденты платили 30% без льгот.
Что такое «единственное жильё» для налоговой? Квартира признаётся единственной, если на дату заключения договора продажи у налогоплательщика нет иного жилого помещения в собственности. Учитывается и доля (даже 1/10 в другой квартире лишает льготы).
Когда начинается срок при наследстве? С даты открытия наследства — то есть с даты смерти наследодателя, а не с даты получения свидетельства о праве на наследство.
Как учитывается реновация? При продаже квартиры, полученной в рамках московской реновации, срок владения считается с момента регистрации права на старую квартиру — ту, которую передали городу.
Что почитать дальше
Если квартира у вас менее 5 лет (или менее 3 лет по льготной категории) — посчитайте налог заранее. При разнице покупки и продажи до 1 млн ₽ налоговый вычет закроет обязательство полностью. При большей разнице — используйте фактические расходы: это снижает базу до реальной прибыли, а не до всей цены продажи.