Продажа квартиры без налога 2026: 3 и 5-летнее правило
Когда не нужно платить НДФЛ при продаже жилья, как считается срок владения, что такое единственное жильё, имущественный вычет 1 млн.
Продажа квартиры в РФ облагается НДФЛ 13% (для нерезидентов 30%) с разницы между ценой продажи и покупки. Но при достаточном сроке владения налог не платится вообще — это самая распространённая льгота. Разбираем, когда работает 3-летнее правило, когда 5-летнее, и как грамотно уменьшить налог если сроки не выдержаны.
Базовое правило: 5 лет
С 2016 года минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже жилья — 5 лет. Купили в 2020 → продаёте без налога с 2025.
Льгота: 3 года вместо 5
Сокращённый срок 3 года применяется, если квартира получена одним из способов:
- По наследству — от близкого родственника (по 14-ой главе СК РФ).
- По договору дарения от близкого родственника.
- По приватизации.
- По ренте (договор пожизненного содержания с иждивением).
- Это единственное жильё — на дату продажи у вас в собственности нет другой жилой недвижимости (с учётом долей супруга в общем имуществе).
Самое важное — пункт 5 (единственное жильё) действует с 2020 года и охватывает большинство случаев.
Что такое единственное жильё
На день регистрации перехода права собственности в Росреестре у вас (и супруга — если в браке) нет других жилых помещений (квартир, домов, комнат, долей), кроме той, что продаёте.
Исключение: если новое жильё куплено в течение 90 дней до сделки (то есть «переезд») — старое всё ещё считается единственным.
Важно про супругов: квартира, купленная в браке, считается общей собственностью, даже если оформлена на одного. Поэтому если у супруги есть другая квартира, оформленная на неё лично — для вас это означает, что у вашей семьи есть не одно жильё, и 3-летнее правило не работает.
Как считается срок владения
- По договору купли-продажи / ДДУ — с даты регистрации права в Росреестре.
- По наследству — со дня смерти наследодателя (а не со дня вступления!).
- По приватизации — с даты регистрации права (если до 1998 — особо).
- По дарению — с даты регистрации права в Росреестре.
Если квартира продана раньше срока — налог считается с разницы между ценой продажи и покупки.
Уменьшение налога если сроки не выдержаны
Два варианта на выбор:
Вариант 1: вычет «доходы минус расходы»
Из суммы продажи вычитаете подтверждённую цену покупки. Налог 13% с разницы.
Пример: купили в 2024 за 8 млн → продали в 2026 за 10 млн → налог 13% × (10 − 8) = 260 тыс ₽.
Подтверждение расходов: договор купли-продажи + расписка/выписка о переводе.
Вариант 2: имущественный вычет 1 млн ₽
Из суммы продажи вычитаете 1 млн ₽ независимо от расходов. Применяется, если расходов на покупку нет (наследство, дарение) или они меньше 1 млн.
Пример: получили в наследство квартиру → через 2 года продали за 5 млн → налог 13% × (5 − 1) = 520 тыс ₽.
Вычет 1 млн распределяется на все продажи жилья за год — нельзя продать 2 квартиры и взять по миллиону на каждую.
Кадастровая стоимость как минимум
С 2016 года цена продажи в договоре не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости. Если в договоре указано меньше — налог считается всё равно от 70% кадастра.
Это правило закрыло популярную схему «продажа за 1 млн, чтобы не платить налог».
Подача декларации
Даже если налог 0 (срок выдержан), при продаже квартиры декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года. Уплатить налог — до 15 июля.
С 2022 года декларация не нужна, если:
- Сумма дохода меньше вычета (1 млн или цены покупки).
- Срок владения выдержан.
Но рекомендуется всё равно подать, чтобы потом не доказывать ФНС, что налога нет.
Что почитать дальше
Продажа квартиры без налога в 2026 — 3 года для единственного жилья, 5 лет в общем случае. Если срок не выдержан — выбираете между вычетом 1 млн и зачётом расходов на покупку. Главные ошибки: продажа доли супруга считается продажей семьёй, наследственный срок отсчитывается с даты смерти, кадастр 70% — минимум для расчёта. Перед сделкой стоит посчитать налог по обоим вариантам и выбрать выгодный.